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"임대사업 말소 후 재등록, 장특공제는?"
  • 작성자 삼덕회계법인
  • |
  • 작성일 2024-04-09
조세일보
◆…(이미지: 클립아트코리아 제공)
 
#. A씨는 서울시 서초구 반포동 소재 빌라 1채(기준시가 6억원 이하)를 소유하고 있는 민간임대주택사업자다. 지난 2007년 빌라를 매입해 2011년 11월에 임대사업자등록(8년)을 해서 의무기간을 채운 뒤, 2021년 4월 다시 임대사업자(10년)로 등록해 현재까지 유지해오고 있다. 어느날 문득 만일 현재 보유한 빌라를 매도한다면 발생하는 양도차익에 대해 '장기보유특별공제'를 얼마나 적용받을 수 있는지 궁금해진 A씨. 혹시 재등록이라 말소 전 임대 기간을 인정받지 못하는 것은 아닐까하는 마음에 일이 손에 잡히지 않았다. 결국 인터넷을 통해 간편하게 국세청 상담을 받을 수 있다는 지인의 이야기를 듣고 바로 국세상담센터 홈페이지에 접속했다.

Q. 저 같은 민간임대주택사업자의 경우 장기보유특별공제를 얼마나 받을 수 있나요?

A. "임대주택으로 등록해 의무기간 지켰다면, 실제 임대하는 날부터 등록기간 통산"

질의에 대해 국세청은 "A씨는 지난 2020년 12월 31일까지 해당 주택을 장기일반민간임대주택(구:준공공임대주택)으로 등록해 장기보유특별공제 요건을 모두 갖췄다"며 "해당 임대주택을 임대기간 중에 매도할 경우 발생한 양도차익에 대해, 기존 8년 이상 연속해서 임대했을 경우 장기보유특별공제 50%, 10년 이상 연속해서 임대했을 경우 장기보유특별공제 70%가 적용된다"고 말했다.

그러면서 "임대기간의 계산은 관할세무서에 사업자등록과 관할청에 임대사업자등록을 해 실제 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다"며 "요건을 동시에 충족하는 날부터 임대기간이 계산된다"고 덧붙였다.

이어 "장기일반민간임대주택 등의 요건을 모두 충족하면서 의무임대기간 동안 계속해서 임대한 후 양도하는 경우, 양도일까지 임대료 상한제한 및 임대기간 존속 등 요건을 충족하지 않더라도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다"고 전했다.

■ 장기일반민간임대주택 요건

① 전용면적 85㎡ 이하, 8년간 의무임대
② 5% 임대료 인상율 제한(신규, 갱신포함)
③ 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 함

[관련 법령]

조세특례제한법시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에대한양도소득세의과세특례】

④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2015.2.3, 2015.12.28, 2016.2.5, 2018.7.16., 2019.2.12>

[참고: 국세상담센터 인터넷상담사례]


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