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"85% 감면인줄 알고 샀는데".. 임대사업자의 '판단미스'가 불러온 비극
  • 작성자 삼덕회계법인
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  • 작성일 2024-04-08
조세일보
◆…(출처=클립아트코리아)
임대사업을 목적으로 건축주로부터 공동주택을 구입한 후 세금을 감면받으려던 법인이 생각보다 많은 취득세를 납부하게 됐다. 이미 건축주가 임대로 운영하던 공동주택을 매매했기 때문에 '최초 분양'으로 볼 수 없다는 이유에서다. 조세심판원은 이미 공여된 부동산에 대한 취득세 감면은 서민 주거 안정이라는 입법취지에 부합하지 않는다고 봤다.

A법인은 서울시 동작구 소재의 원룸형 도시형생활주택을 매매로 취득했다. 이후 취득세 및 지방교육세를 신고하는 과정에서, 지방세특례제한법 제31조 제2항 제1호 및 제177조의2에 따라 '임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택을 최초로 분양받는 경우'에 해당한다고 보고 85%의 감면을 적용한 세금을 납부했다.

그러나 처분청은 이 경우 지방세특례제한법 제31조 제2항이 아닌 같은 조 제6항의 '한국토지주택공사가 공공주택 특별법에 따라 매입해 공급하는 주택'에 해당한다고 보아 25%의 감면을 적용해 차액분을 부과·고지했다. 이에 동의할 수 없었던 A법인은 조세심판원을 찾았다.

A법인은 "지방세특례제한법 제31조의 입법취지는 임대사업자가 건축주로부터 소형의 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우, 취득세 등을 감면해 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활 안정을 도모하려는 것"이라면서 "더욱이 A법인은 공공주택특별법 제4조에 따른 공공주택사업자로, 매입임대주택의 공급을 원활히 하기 위해 일괄 취득한 것이기에 감면대상으로 보는 것이 입법취지에 더욱 부합한다"고 주장했다.

이어 "해당 조문의 '최초로 분양받은 경우'를 해석해보면 '최초로 공급받은 경우'로 보는 것이 타당하다"며 "공동주택을 건축해 전체를 매매약정에 따라 일괄 매각한 경우, 건축주 입장에서는 분양으로 보지 않지만 이를 취득하는 매입임대사업자 입장에서는 분양으로 봐야 한다"고 했다.

그러나 처분청은 "분양계약이 아닌 매매계약을 통해 최초로 취득하는 경우까지 포함해 해석하는 것은 납세자인 A법인에게 유리하게 확장해석하는 것"이라고 맞섰다.

또, "A법인은 공동주택을 건축주로부터 최초로 분양받았다고 주장하지만, 당초 건축주는 해당 임대주택을 분양 목적이 아닌 직접 임대사업에 사용할 목적으로 신축한 사실이 부동산투자계획서 등을 통해 확인되고, 실제 임대용으로 사용하다 매각됐다"면서 "이 경우 취득세를 감면해주는 것은 임대주택 분양촉진에 따른 서민의 장기적 주거생활 안정 도모라는 입법취지에도 부합하지 않는다"고 밝혔다.

양쪽의 의견과 사실관계 등을 모두 살핀 조세심판원은 처분청의 손을 들어줬다.

심판원은 "지방세특례제한법 제31조에서 정하는 임대주택감면은 취득세 감면의 혜택을 부여하면서도 조세형평 등을 고려해 감면대상 범위를 구체적 취득방법 등에 따라 제한하고 있다"며 "건축주가 분양할 목적이 아닌 임대용으로 건축한 후 임대용으로 사용하다가 매각함에 따라 공동주택을 취득한 경우는 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 해당한다고 보기 어렵다"고 설명했다.

이어 "이 건은 건축주가 임대용으로 건축해 임대용으로 사용하던 주택을 A법인이 매매계약을 통해 취득한 것으로 확인됐고, 매매계약 당시 기존 임차인에 대한 지위(권리와 의무)를 A법인이 승계하는 것을 조건으로 한 점 등으로 보아 이미 임대사업에 공여된 부동산인 해당 공동주택에 대한 취득세 감면은 입법 취지에도 부합하지 않는다"고 전했다.

[참고 심판례 : 조심 2023지1592]


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